Usucapião – Modalidades e Requisitos

1. Conceito: A usucapião é um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais pelo exercício da posse ininterrupta e prolongada no tempo, observados os requisitos legais. A usucapião pode ter como objeto bens móveis ou imóveis, variando os requisitos legais de acordo com o bem usucapiendo, as características da posse e seu lapso temporal, a existência ou não de justo título, entre outros.
2. Espécies:
Agora, vamos examinar, uma a uma, as espécies de usucapião existentes no ordenamento jurídico brasileiro.
2.1. Usucapião de bens imóveis: No direito brasileiro, temos algumas espécies de usucapião de bens imóveis. Os artigos 183 e 191 da Constituição Federal de 1988 e os artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil de 2002 regem as regras para a usucapião de bens imóveis. Abaixo, você verá quais são os tipos de usucapião de bens imóveis, seus prazos e requisitos.
A. Usucapião Extraordinária:
Prevista no artigo 1.238 do Código Civil de 2002, a denominada usucapião extraordinária exige a posse do bem, com animus domini, ou seja, intenção de dono, pelo prazo de 15 (quinze) anos de forma contínua (sem interrupção), manda e pacífica (sem oposição ou contestação), independentemente de justo título e boa-fé.
Deste modo, cumpridos os requisitos, o possuidor poderá adquirir a propriedade do bem mesmo não possuindo um título aquisitivo, por exemplo, uma escritura de compra e venda, cessão de direitos, instrumento particular, etc. Bem como, ainda que não possua o imóvel de boa-fé, também poderá ter reconhecido o seu direito de propriedade.
O lapso temporal de 15 (quinze) anos, pode ser reduzido para 10 (dez) anos, se o possuidor houver estabelecido do imóvel sua moradia ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

B. Usucapião Ordinária:
A Usucapião Ordinária está prevista no artigo 1.242 do Código Civil de 2002, e difere da espécie extraordinária ao exigir mais requisitos, sendo necessário que, além da posse do bem, com animus domini, ou seja, intenção de dono, de forma contínua (sem interrupção), manda e pacífica (sem oposição ou contestação), exista justo título e boa-fé. Se presentes estes requisitos, o prazo será de 10 (dez) anos. Assim, percebe-se que a usucapião ordinária impõe um prazo menor, no entanto exige mais requisitos a serem preenchidos pelo possuidor. Como dito, o justo título corresponde ao negócio jurídico firmado, não sendo necessário que seja um instrumento público.
Já a boa-fé é subjetiva e consiste na ignorância do vício pelo possuidor, acreditando este que a propriedade do imóvel estava regularizada. Por força do artigo 1.201 do Código Civil de 2002, a boa-fé é presumida quando houver justo título, salvo prova em contrário.

Vejamos o dispositivo legal:
Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.
Ainda, há a previsão, no Parágrafo Único do Artigo 1.242 do Código Civil de 2002, que o prazo será de 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Esta espécie de usucapião ordinária com prazo reduzido é também chamada de “usucapião tabular”. Isto porque, exige, além dos demais requisitos, a ocorrência de aquisição onerosa do imóvel, levada a registro, que, posteriormente, tenha sido cancelado. Nesse caso, o possuidor foi o titular registral (tabular) por certo tempo, mas seu registro foi cancelado. Assim, a legislação permite um prazo menor para este caso.

C. Usucapião Especial Rural:
A Usucapião Especial Rural está prevista no Artigo 191 da Constituição Federal de 1988, e no Artigo 1.239 do Código Civil, estabelecendo que poderá ser usucapida a área de terra, em zona rural, de até 50 (cinquenta) hectares.
Para tanto, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano, bem como deve tornar o imóvel usucapiendo produtivo, por seu trabalho ou de sua família, nele fixando sua moradia, pelo prazo de 05 anos de posse com animus domini, contínua, mansa e pacífica. Além disso, a Constituição Federal proíbe que sejam adquiridos por usucapião imóveis públicos.
Observe-se que não há exigência de justo título e boa-fé, no entanto são exigidos requisitos específicos e personalíssimos.

D. Usucapião Especial Urbana:
A Usucapião especial urbana, também chamada de pró-moradia e de usucapião constitucional, foi esculpida pelo Artigo 183 da Constituição Federal de 1988. E foi também regulamentada pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), em seu Artigo 9º, e pelo Código Civil de 2002, em seu Artigo 1.240.
Esta espécie de usucapião estabelece que aquele que possuir como sua (animus domini), de forma ininterrupta e pacífica, área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, por 5 (cinco) anos, nela tendo sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou rural, adquirir-lhe-á a propriedade.
Tal direito não poderá ser reconhecido a um mesmo possuidor mais de uma vez.
O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), em seu Artigo 9º, parágrafo único, ainda, estabelece que o herdeiro legítimo continua a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel no momento da abertura da sucessão.

E. Usucapião Coletiva: A Usucapião Especial Urbana Coletiva está prevista, apenas, no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), em seu Artigo 10, estabelecendo que os núcleos urbanos informais existentes sem oposição pelo prazo de 05 (cinco) anos, em área total que dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados por possuidor, podem ser alvo de usucapião de forma coletiva, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Os possuidores devem residir no imóvel, pelo prazo de 05 (cinco) anos, exercendo posse contínua, mansa e pacífica. Esta modalidade de usucapião promove o direito à moradia e dignidade humana, além de funcionar como instrumento de regularização fundiária.

F. Usucapião Familiar: A Usucapião Familiar decorre do abandono do lar por um dos cônjuges ou conviventes, e está prevista no Artigo 1.240-A do Código Civil de 2002. Para a aquisição da propriedade necessário que o usucapiente seja coproprietário do imóvel, juntamente com cônjuge ou convivente que abandonou o lar, de forma voluntária e injustificada. Assim, o cônjuge/convivente que permanecer no lar, nele residindo, após o abandono, pelo prazo mínimo de 2 (dois) anos, ininterruptamente e sem oposição, poderá adquirir a propriedade, desde que se trata de imóvel urbano de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, e não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Nesse caso, o usucapiente deve ser coproprietário do imóvel, juntamente com o conjunge/convivente que abandonou o lar, se o bem era exclusivo deste, não possível a aplicação desta espécie de usucapião, aplicando-se as regras do regime de bens.
Não é necessária a formalização da situação de rompimento da vida conjugal, bastando a demonstração da situação de abandono.

G. Usucapião Indígena:
A última espécie de usucapião de bens imóveis que trataremos diz respeito à Usucapião Indígena, prevista no artigo 33 do Estatuto do Índio (Lei nº 6.001/73).
Assim, o índio, integrado ou não, que possua, com animus domini (intenção de dono), por 10 (dez) anos, ininterruptos, trecho de terra inferior a 50 (cinquenta) hectares, poderá adquirir a propriedade via usucapião.

2.2. Usucapião de bens móveis:
A. Ordinária: A usucapião também pode ter como objeto um bem móvel, desde que o requerente o possua, continuamente e incontestadamente, durante 03 (três) anos, com justo título e boa-fé.
B. Extraordinária: Independente, do justo título ou boa-fé, poderá ser adquirida a propriedade da coisa móvel, caso a posse se prolongue, de forma contínua e pacífica, por 05 (cinco) anos.

3. Soma das Posses
O artigo 1.243 do Código Civil permite a soma das posses (accessio possessionis), tanto na usucapião extraordinária, quanto na ordinária. Confira-se:
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. Assim, para comprovar o lapso temporal exigido pela lei, o possuidor poderá somar o tempo de posse dos possuidores anteriores, desde que contínuas (sem interrupção) e pacíficas.

Como entrar com Ação ou Requerimento de Usucapião
4. Como requer a usucapião: Existem duas formas de se ingressar com um pedido de usucapião, a fim de que seja reconhecido o direito de propriedade e outros direitos reais.
4.1. Usucapião Extrajudicial: Atualmente, o requerimento de usucapião pode ser formulado diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis competente. A Lei nº 13.465/2017 modificou a Lei nº 6.015 (Lei de Registros Públicos), criando, no Artigo 216-A, a possibilidade da usucapião extrajudicial.
Trata-se um procedimento rápido e seguro para o reconhecimento da propriedade e regularização imobiliária. Segundo a legislação regulamentadora, o requerimento de Usucapião Extrajudicial deve ser realizado por um Advogado, instruído com todas as provas do preenchimento dos requisitos legais, bem como atendendo à documentação exigida pelos atos que regulamentam o procedimento.
Assim, é possível regularizar a propriedade de forma célere e segura.

4.2. Usucapião Judicial:
Em alguns casos mais complexos ou quando não se consegue reunir toda a documentação necessária, poderá ser requerida a usucapião através de uma Ação Judicial, ajuizada perante o órgão judiciário competente, que será decidida por um Juiz. Neste caso, também, é necessária a atuação de um advogado, a fim de ajuizar a ação e acompanha-la até o seu fim, para garantir que o direito de propriedade seja, devidamente, defendido e, ao final, reconhecido ao possuidor que atende aos requisitos legais.

5. Conclusão:
Através da usucapião é possível regularizar a propriedade, em casos em que só se tem a posse, com ou sem justo título. Para tanto, é necessária a detida análise da documentação e do caso, para que o advogado especializado posse instruir o requerimento e formula-lo junto à autoridade competente, para garantir que o direito de propriedade seja assegurado.